Que penser de l’immobilier en financement participatif

Les Rentiers

15 janvier 2022

crowdfunding

Difficulté : débutant

Nommé ainsi selon le terme anglais crowdfunding, l’investissement immobilier via le financement participatif a pris son essor lors des dernières années. De quoi s’agit-t-il, comment cela fonctionne-t-il, quels en sont les risques et les avantages ?

Homunity, Mintos et bien d’autres en France, Crowdstreet ou Fundrise aux Etats-Unis sont les acteurs d’un nouveau marché en plein essor : vos permettre d’accéder simplement et de façon simple et transparente à à l’investissement immobilier. Ce type d’investissement a des finalités bien différentes de l’investissement en direct ou via des SCPI puisqu’il s’agit d’un investissement à durée limitée, proche de l’investissement obligataire.

Le fonctionnement

Le principe du financement participatif en immobilier ne vient pas de nulle part mais en réponse à un besoin récurrent des promoteurs. Il ne faut pas le confondre avec des concepts proposé par certaines start-up d’achat fractionné ou titrisé de biens.

Lorsqu’un promoteur souhaite lancer un nouveau projet, il commence par écrire un business plan qui découpe en général le financement en trois catégories :

• 20% sont apportés par le promoteur.
• 50% viennent de ventes des différents logements ou espaces sur plans.
• 30% restants sont financés par un emprunt bancaire.

Les projets immobiliers ont des coûts représentant vite des sommes importantes, les promoteurs se sont donc intéressés à de nouvelles manières de pouvoir apporter ces 20% sans puiser dans leurs liquidités. La démocratisation d’internet leur a apporté la solution : le financement participatif.

De ces 20%, la moitié (soit 10% du coût total du projet) peut être apportée par des investisseurs. Le promoteur (via des montages de sociétés) va donc émettre des obligations correspondant à ces 10% qui seront commercialisées sur les plateformes participatives.

Ces obligations vont donc vous rapporter un certain taux annuel, et le capital vous sera remboursé lors de la livraison finale du projet. C’est cet investissement que vous achetez lorsque vous souscrivez à un financement participatif en immobilier :

• Pendant la durée du projet, vous gagnez un taux d’intérêt.
• Le projet a une durée de vie définie assez court (le plus souvent entre 6 et 36 mois), le capital vous est remboursé à la fin.

A aucun moment vous n’avez donc la propriété d’une fraction du projet, vous agissez un peu à la façon d’une banque puisqu’il s’agit d’un investissement obligataire.

Les informations à vérifier

Cet investissement se fera la plupart du temps (quand ce n’est pas tout le temps) via des plateformes. Ces plateformes mettent en relation promoteurs et investisseurs, et apportent informations et garanties. Comme pour tout investissement, il y a des choses à vérifier afin de faire son choix en âme et conscience. Voici les principales :

1. La qualité du promoteur

En tout premier lieu, assurez-vous du sérieux du promoteur. Un promoteur ancien ayant de nombreux projets à son actif sera un gage de sérieux et d’expérience.

2. Le pourcentage de commercialisation

Afin que le projet puisse se faire, les précommandes sur plans doivent atteindre 50% de l’ensemble des espaces commercialisés. Est-ce que le projet auquel vous vous intéressez est proche de ce chiffre (auquel cas il y a de fortes chances que le projet se fasse), ou en est-il encore loin (ce qui pourrait induire délais voire dans le pire des cas annulation) ?

3. Le sérieux de la plateforme

Tout comme un courtier en ligne ou une SCPI, les plateformes de financement participatif doivent être déclarées à l’AMF. Si ce n’est pas le cas, fuyez. L’AMF vous garantit le sérieux, la solvabilité et la pérénité de la plateforme.

Deuxième point à vérifier sur la plateforme est les frais qu’elle applique. Faites l’effort de lire les petites lignes et pas seulement les communications marketing. Les plateformes garantissent en général un taux fixe tout en supportant des risques, elles se rémunèrent donc en conséquence et les frais cachés qu’elles prélèvent peuvent être bien plus important que les chiffres qu’elle communique en premier lieu. Assurez-vous que l’opération soit intéressante pour vous et pas uniquement pour la plateforme.

4. La garantie de recouvrement

Intéressez-vous aussi au taux de défaut de remboursement de la plateforme. Personne ne souhaite voir son projet faire faillite, et ce risque doit être maîtrisé et minimisé. La plateforme ne doit donc proposer autant que faire se peut que des promoteurs et projets qu’elle a sélectionné pour leur solidité.

Vérifiez donc que la plateforme travaille avec un organisme de recouvrement. Cet organisme est celui qui, en cas de faillite ou de défaut de paiement, ira récupérer autant de fonds que possible afin de vous rembourser votre capital.

5. La possibilité de rachat de prêt

Toujours dans les options proposées par la plateforme, sachez si celle-ci propose un programme de rachat de contrat ou un système de marché de seconde main.

Souscrire à un projet de financement de programme immobilier est en effet illiquide : il n’est en général pas possible de sortir de son investissement avant la fin du projet. Afin de remédier à cela, certaines plateformes proposent un marché négociable entre investisseurs afin de revendre son contrat en seconde main.

6. Le taux proposé

Les taux proposés sont en général généreux, allant de 6 à 12%. Gardez bien en tête qu’en dehors de ce taux, votre capital ne prendra pas de valeur, ils représentent donc l’intégralité de vos gains.

On constate souvent que les meilleurs taux ne se trouvent pas forcément sur les projets les plus risqués, ni sur les projets les plus ambitieux. Ici comme ailleurs, le bon investissement est souvent le projet sans prétention ni paillettes. Sachez prendre le temps d’analyser le taux proposé pour chaque projet en lumière des risques qu’il comporte.

Pour quel profil d’investisseur ?

L’investissement participatif immobilier est avant tout un investissement non patrimonial, puisqu’il ne vous donne aucun titre de propriété. En tant que tel, il peut être intéressant en tant que diversification, mais n’est probablement pas judicieux pour quelqu’un qui ne possède pas déjà un patrimoine significatif.

Il s’agit également d’un investissement n’ouvrant pas la voie à l’effet de levier comme ça peut être le cas avec un emprunt bancaire en investissement immobilier ou avec un prêt sur marge en bourse. Même si les rendements peuvent paraître alléchants, il faut donc garder en tête que cet investissement vous prive d’outils efficaces. Là encore, le profil adapté est probablement l’investisseur déjà suffisamment endetté cherchant à faire fructifier ses liquidités restantes dans un environnement exempt de trop de risques.