Que faire lorsque son locataire ne paye plus son loyer ?

Les Rentiers

14 janvier 2022

Difficulté : débutant

C’est le cauchemar de tout investisseur : avoir un locataire dont on s’était pourtant assuré de toutes les garanties nécessaires et qui arrête subitement de payer son loyer. Face à cette situation, le propriétaire se trouve souvent démuni et ne sait pas comment réagir. Essayons de trouver des pistes de réponse adéquate.

Inutile de rappeler qu’en tant qu’investisseur, il convient tout d’abord de savoir gérer votre risque en gardant un matelas de sécurité vous permettant de survivre en cas d’imprévu fâcheux de ce type, surtout si vous devez rembourser un crédit pour ce bien. Même en prenant toutes les précautions possible, les impayés peuvent arriver.

1. Ouvrir le dialogue avec son locataire

La première chose à faire est d’essayer de clarifier la situation et de comprendre pourquoi le loyer n’a pas été payé. ne tardez pas, un délai de deux semaines après la date de versement théorique est probablement adéquat pour un premier contact. Privilégiez le contact le plus humain possible pour cette première relance, un appel téléphonique ou un e-mail au ton amical rappelant simplement que le versement n’a pas eu lieu apaisera d’entrée la situation.

Dans la plupart des cas, et c’est heureux, il s’agira tout simplement d’un oubli que ce premier contact résoudra en quelques jours, avec les excuses du locataire distrait.

Si il ne s’agit pas d’un oubli, essayez d’en savoir plus sur la situation de votre locataire. A-t-il rencontré des problèmes financiers et est dans l’incapacité de vous régler malgré sa bonne volonté, ou a t-il tout simplement décidé de tirer avantage d’une législation bien trop laxiste pour ne plus vous payer ?

Le cas de la difficulté passagère

Dans ce premier cas, mieux vaut dans un premier temps éviter de trop escalader la situation. En cas de difficulté passagère, donc de limitée dans le temps, un accord amiable sera bénéfique pour toutes les parties. Demandez à votre locataire si il sera capable de vous régler ce loyer manquant le mois suivant. Si tel est le cas, le dossier sera clos.

2. Envoyer les relances

Si malheureusement la difficulté s’avère plus longue que ce qui est raisonnablement acceptable ou si votre locataire fait la sourde oreille, il faudra actionner les autres leviers à votre disposition.

La première chose à envoyer est une relance officielle par courrier avec accusé de réception. Dans le même temps, si quelqu’un s’est porté caution solidaire du bail et est donc garant, il sera temps de le contacter.

Procédez de la même manière qu’avec le locataire. Une première approche par téléphone ou e-mail suivi d’une lettre recommandée avec accusé de réception est la manière la plus civilisée de procéder.

3. Contacter les organismes officiels

Si votre locataire a moins de 30 ans, il a peut-être souscrit à la garantie Visale. Si tel est le cas, vous devez alors le déclarer en situation d’impayé dans votre espace personnel.

Si de votre côté vous avez souscrit à une assurance loyer impayé, il est alors temps de les contacter afin de la faire jouer. Certaines assurances vont jusqu’à vous rembourser les frais d’envois de recommandé, d’huissier, d’avocat, et de la vacance locative qui suivra le départ du locataire indélicat.

4. Commandement à payer

Il s’agit du virage officiel de la procédure. Une fois la celle-ci engagée, le lien est en général rompu avec le locataire, et la voie judiciaire prend le relai.

Si vous avez été prévoyant, vous avez inclus une clause résolutoire dans votre bail, prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas d’arrêt de paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. La personne à contacter est alors un huissier qui prendra contact avec le locataire et la caution le cas échéant en leur envoyant un commandement à payer.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parlera alors de résiliation judiciaire et il faudra se rapprocher d’un avocat afin de déclencher la procédure.

Le locataire a alors deux mois pour payer les sommes réclamées (sauf en cas de contestation de sa part devant le tribunal judiciaire). La loi prévoit que le règlement dans les deux mois des sommes réclamées autorise le locataire à rester dans le logement.

En cas de non règlement dans ce laps de temps, vous devez alors saisir le tribunal via un avocat afin que celui-ci constate la résiliation unilatérale du bail et engage l’expulsion.

5. L’expulsion

Une fois l’expulsion ordonnée par le tribunal, celle-ci doit être mise en oeuvre par un huissier. L’éxécution de la procédure lors du jour de l’expulsion est encadrée par la loi :

• Si le locataire refuse d’ouvrir : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à la police.
• Si le locataire est absent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de l’Etat telle que la police et d’un serrurier. L’huissier dresse ensuite le procès-verbal d’expulsion. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.
• Si le locataire n’émet aucune protestation : l’huissier dresse le procès-verbal d’expulsion dans lequel il procède à l’inventaire des meubles.

Cette expulsion ne peut se faire qu’en dehors de la trêve hivernale, donc uniquement d’avril à octobre, ce qui retarde nombre de procédures. Attention, bien que ce soit tentant, tenter d’expulser vous-même un locataire indélicat vous expose à 3 ans de prison et 30000 euros d’amende.