Maximiser ses chances d’obtenir son prêt
Difficulté : débutant L’obtention d’un crédit immobilier est toujours une des étapes les plus stressantes du parcours d’achat, spécialement pour les primo-accédants pas toujours au fait de ce type de négociation et de relation avec leur banquier. Afin de mettre toutes les chances d’obtention de son côté, voici quelques conseils simples auxquels penser afin de vous préparer à cette épreuve.
1. Soignez votre relation avec votre banquier
Bien que plus des deux tiers de l’obtention de crédit immobilier se fassent dans une banque différente de sa banque courante, soigner sa relation avec son banquier peut aider. Assurez-vous de savoir qui il est, et que lui sache qui vous êtes. Prendre rendez-vous en amont de votre recherche peut vous aider à poser certaines choses au clair, et s’assurer que votre projet correspond ce à quoi il sera capable de vous accorder.
2. Soyez bon gestionnaire
Lors de l’étude de votre dossier, la banque se penchera sur votre vie et passera au crible vos comptes courants, souvent sur les trois derniers mois. Plusieurs points peuvent être autant de signaux négatifs à éviter :
- Les découverts, même minimes : assurez-vous de toujours maintenir un solde minimal sur votre compte.
- Les crédits déjà existants : soldez, autant que faire se peut, les crédit à la consommation, ils seront souvent rédhibitoires et grignoteront votre capacité d’emprunt.
- Trop d’abonnements ou de dépenses inutiles : la banque évaluera le sérieux de vos dépenses. Evitez de multiplier de façon inconsidérée les petites dépenses jugées superflues.
- Des achats dont le prix est sans rapport avec vos revenus : si vous sentez que votre dossier est juste, évitez des dépenses luxueuses et inconsidérées. Vos dépenses doivent être en rapport avec le niveau de vie lié à vos revenus.
De plus, et même si cela paraît évident, choisir un moment de votre vie où vous êtes salarié en CDI (si vous n’êtes pas fonctionnaire) aidera votre projet. Les autres statuts représenteront des difficultés supplémentaires. Les indépendants et chefs d’entreprise peuvent accéder au crédit immobilier, mais la banque exigera souvent trois ans d’historique et de bilan d’entreprise.
3. Prévoyez un apport et des garanties conséquentes
Arriver devant le banquier et demander un prêt couvrant 100% (voir pire, certains demandent 110% pour inclure les frais de notaire) tout en n’apportant quasiment aucune autre garantie que votre salaire n’est pas sérieux.
La banque a un fonctionnement basique : elle tient à s’assurer qu’à tout moment pendant la durée du prêt, elle sera capable de se rembourser si les choses tournent mal. Tourner mal signifie souvent affronter une crise, où vous perdriez malheureusement votre emploi et où le prix de revente du bien s’effondrerait dans le même temps. Il est évident que ce critère n’est pas rempli si celle-ci vous prête l’intégralité de la somme sans avoir d’autre sécurité.
Prévoir un apport d’environ 20% fait partie de la moyenne acceptable, juste milieu entre les garanties nécéssaires à la banque et le fait de ne pas trop immobiliser votre épargne.
Si vous n’êtes pas primo-accédant ou si vous possédez d’autre types d’investissement tels qu’un portefeuille boursier, des parts de SCPI, etc, vous pouvez aussi en parler à votre banquier qui pourrait vous proposer de les mettre en hypothèque ou de les loger dans cette même banque, et ainsi de les ajouter comme garantie à votre projet. Cela apportera un niveau supérieur de garantie et peut aider à faire la différence.
4. Lancez-vous sur un projet raisonnable
Il est aisé de calculer le montant maximum que vous pouvez emprunter sur la base du pourcentage d’endettement. Ce taux est fixé à un maximum de 35% assurance comprise, soit environ un tiers de vos revenus pour le crédit seul. De nombreux simulateurs sont disponibles en ligne pour vous permettre de calculer l’emprunt maximal auquel vous pouvez prétendre.
Assurez-vous de choisir un bien rentrant dans ces critères. Si le bien est plus cher que ce que vous pouvez emprunter, ce sera à vous d’apporter la différence via votre apport personnel.
En conclusion
Tous les conseils donnés ici tiennent du bon sens évident. La banque fonctionne selon un schéma basique et cherche avant tout à se protéger et à minimiser son risque. Vous mettre dans la peau du banquier et comprendre ce fonctionnement sera la clé pour vous aider à vous présenter à elle sous votre meilleur jour.
Vous devez toujours réaliser vos propres recherches avant toute décision d'investissement.