Investir en SCPI en démembrement
Difficulté : débutant Moins connu que l’achat au comptant ou à crédit, cette option offre pourtant de nombreux avantages et est proposée par la plupart des maisons de gestions de SCPI. Quels sont les avantages à investir en démembrement, et quand doit-on choisir cette voie ? Analyse.
Propriété et usufruit
Le démembrement est une technique bien plus large que sa simple application aux SCPI. Elle consiste à décomposer son investissement en deux parties distinctes :
- La propriété : l’acte de propriété des parts.
- L’usufruit : la jouissance du bien. Dans le cas des SCPI, il s’agit de la perception des loyers.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous achetez un lot comprenant ces deux éléments. Vous êtes propriétaires des immeubles au prorata du capital que vous détenez, et vous en touchez les loyers correspondants. Le démembrement à durée limitée consiste comme son nom l’indique à n’investir que dans un seul de ces deux éléments.
Le choix du démembrement se fait lors de l’achat des parts. Contrairement à un achat classique, il s’effectue avec une durée limitée dans le temps (souvent de 3 à 20 ans), négociée et choisie à l’avance. Plus engageant, il est en général quasiment impossible d’en sortir avant terme. Par la magie de la titrisation, le démembrement en SCPI est bien plus aisé à mettre en oeuvre que sur de l’immobilier détenu en direct.
La nue-propriété
C’est la partie la plus couramment achetée par les particuliers dans le cadre du démembrement. En achetant la nue-propriété, vous possédez les parts souscrites mais ne percevrez aucun loyer pendant la phase du démembrement. Evidemment, vous bénéficiez d’une réduction du prix de la part à l’achat, en fonction de la durée de démembrement choisir. Par exemple :
| Durée (années) | 3 | 5 | 10 | 15 | 20 |
| Réduction à l’achat | 12% | 20% | 29% | 36% | 41% |
Chaque maison de gestion propose ainsi son propre tableau.
Deux principaux avantages existent dans le fait de se priver de loyers pendant une durée définie :
- Fiscal : vous ne générez pas de revenus donc n’êtes pas imposés ni assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière sur vos parts de SCPI.
- Levier : cela vous permet de bénéficier d’un effet de levier sans être endetté. Le mécanisme s’appuyant sur la perte de revenus potentiels et non sur votre engagement à rembourser un prêt, cela vous permet de ne pas atténuer votre capacité d’endettement future.
L’usufruit
L’usufruit est la seconde part du démembrement. L’usufruitier recevra donc les loyers sous forme de dividendes des parts souscrites sans toutefois avoir la propriété des biens. Il touchera ces revenus qu’il devra déclarer, jusqu’à la fin du démembrement où son contrat s’éteindra. Le prix auquel il payera sa part est alors le complément du prix payé par le nu-propriétaire :
| Durée (années) | 3 | 5 | 10 | 15 | 20 |
| Réduction à l’achat | 88% | 80% | 71% | 64% | 59% |
le démembrement viager
En plus du démembrement à durée limitée, il en existe un second type : le démembrement viager, destiné à simplifier et fluidifier la succession de patrimoine.
La nue-propriété est donnée aux héritiers, aidée par les abattements prévus par l’administration fiscale (le don manuel, l’abattement pour donation et succession). Les parents gardent cependant l’usufruit et donc continuent à percevoir les dividendes, et les enfants deviennent nu-propriétaires. Le démembrement viager prendra automatiquement fin au décès des usufruitiers. Les héritiers récupèreront alors automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes supplémentaires.
Il existe un barême légal déterminant la valeur de l’usufuit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Vous devez toujours réaliser vos propres recherches avant toute décision d'investissement.