Comment déclarer ses revenus locatifs
Difficulté : moyenne Chaque année revient le même marronnier : la déclaration de revenus. Heureux investisseur en immobilier, vos recettes foncières doivent faire l’objet d’une déclaration spécifique et peuvent bénéficier de déductions fiscales. Tour d’horizon.
Rappelons d’abord que cet article ne s’adresse qu’aux résidents français et dans le cadre de biens détenus directement, donc en excluant la propriété via une SCI. Les autres pays fonctionnent selon un mode de déclaration différent. Nous nous excusons par avance auprès de nos amis francophones de Belgique, Suisse, Afrique, Québec ou ailleurs.
La location nue
Il s’agit du format le plus courant, c’est à dire non meublée. A noter que ce format s’applique également dans la plupart des cas aux SCPI.
Sont considérés comme revenus fonciers tous les loyers perçus (donc en excluant les loyers impayés) durant l’année civile (ceci inclut les potentiels loyers payés en retard des années précédentes) en retirant les charges. Doivent également être inclus tout revenus complémentaires tels qu’indemnité d’assurance de loyers impayés, revenus tirés de la location d’emplacements pour antenne de téléphonie mobile, support publicitaire, etc.
Il existe deux régimes de déclaration distincts, et vous pouvez choisir le plus avantageux pour votre situation :
1. Le micro-foncier
Ce régime simplifié est réservé aux revenus fonciers inférieurs à 15000 euros par an hors charges, il sera choisi par défaut par l’administration pour vous si vos revenus sont sous ce plafond. Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30% mais ne permet pas d’inclure d’autres déductions, le résultat foncier est dès lors toujours excédentaire. Vous devez pour le choisir déclarer vos revenus sur le formulaire n° 2042.
2. Le régime réel
Sans limite de revenus, il permet de déclarer des déductions au réel :
- Des travaux de rénovation ou d’amélioration (à l’exclusion des travaux d’agrandissement).
- Les intérêts d’emprunt.
- Les primes d’assurance (assurance des parties communes ou contre les loyers impayés).
- Les frais de gestion dans le cas de la gestion du bien par un tiers.
Le résultat foncier peut donc être déficitaire, et déduit de vos revenus brut globaux dans la limite de 10700 euros par an. Un déficit supérieur peut être reporté sur les années ultérieures et déduit de vos revenus fonciers (et uniquement fonciers) à venir. Reporter des déficit ne peut se faire que si vous continuez à mettre votre bien en location.
Le choisir vous engage pour trois ans. Vous devez pour le choisir déclarer vos revenus sur le formulaire n° 2044.
La location meublée
En cas de location meublée de longue durée, les revenus ne sont plus considérés comme fonciers mais comme complémentaires ou professionnels selon le chiffre. Plusieurs options s’offrent à vous, et passer certains seuils rendent le statut de loueur plus compliqué :
Pour les recettes de moins de 23000 euros
Vous avez le choix pour les recettes de moins de 23000 euros par an de simplement les déclarer en tant que revenus. Vous ne payerez ainsi pas de cotisations sociales, mais ne bénéficierez pas du régime LMNP Micro-BIC extrêmement avantageux comme nous allons le voir ci-dessous.
Le régime de Loueur Meublé Non Professionnel
Communément appelé LMNP, ce statut s’obtient après un enregistrement au greffe du tribunal de commerce et l’obtention d’un numéro de SIRET. Il s’agit du statut privilégié lorsque vos recettes dépassent 23000 euros sur l’année. le statut LMNP regroupe plusieurs régimes :
1. Le régime Micro-BIC
Ce régime s’applique pour des recettes inférieures à 72600 euros par an. Il permet un abattement de 50% sur les recettes perçues : l’assiette d’imposition ne portera donc que sur la moitié des loyers, ce qui le rend très populaire.
Il se fait en reportant les recettes sur la déclaration complémentaire numéro n° 2042 C.
2. Le régime réel simplifié
Pour les recettes entre 72600 et 247000 euros, c’est le régime réel simplifié qui s’applique. Comme dans le cas de la location nue, ce régime permet d’ajouter vos déductions :
- Des travaux de rénovation ou d’amélioration (à l’exclusion des travaux d’agrandissement).
- Les intérêts d’emprunt.
- Les primes d’assurance (assurance des parties communes ou contre les loyers impayés).
- Les frais de gestion dans le cas de la gestion du bien par un tiers.
Ce régime n’est pas choisi par défaut, et il faut en faire la demande avant le premier février. Il sera ensuite reconduit de façon tacite pour les 3 ans. Vous devrez pour votre déclaration remplir le formulaire de déclaration n°2031.
3. Le régime réel
Similaire au cas précédent et sans limite de chiffre d’affaire, ce régime demande de remplir une déclaration plus complexe. En tant qu’entreprise, vous devrez fournir :
- Un bilan
- Les comptes de résultat
- Le tableau des immobilisations et amortissements
- Le relevé de provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables
Ce régime demande des compétences avancées, et l’appel à un comptable est ici fortement recommandé.
Toujours se référer à la loi
Dans tous les cas, vous devrez toujours vous fier aux informations fournies sur le site du gouvernement, qui sont sujettes à changement à mesure que de nouvelles lois sont votées.
Vous devez toujours réaliser vos propres recherches avant toute décision d'investissement.