Quels sont les différents types de SCPI ?

Les Rentiers

31 décembre 2021

SCPI

Difficulté : débutant

Les SCPI ont le vent en poupe depuis quelques années. Il ne s’agit pourtant pas d’un véhicule d’investissement nouveau puisqu’elles existent sous leur forme actuelle depuis les années 1960. Sous ce terme légal se cachent différentes réalités.

Des objectifs différents

Les SCPI peuvent être regroupées en 3 catégories principales, chacune ayant un objectif spécifique :

1. Les SCPI de rendement

Ce sont de loin les plus populaires, représentant jusqu’à 90% du marché des SCPI. Leur but est de vous verser un revenu régulier venant des loyers encaissés. Les revenus sont pour la plupart d’entre elles versés chaque trimestre, mais certaines SCPI innovantes les versent maintenant mensuellement. Le rendement qu’elles vous promettent est en général la première information mise en avant, et elles sélectionnent avec soin les biens qu’elles achètent en fonction de ce critère.

2. Les SCPI de plus-value

Moins nombreuses et moins demandées, ces SCPI se concentrent sur le gain en capital. Elles versent généralement également des revenus en provenance de loyers comme l’exige la réglementation, mais les biens qu’elles sélectionnent ne répondent pas en premier lieu à ce critère de rendement : elles recherchent avant tout des biens susceptibles de prendre de la valeur au cours des années à venir. Cela peut être intéressant si vous ne souhaitez pas augmenter vos revenus outre-mesure pour des raisons fiscales, un autre moyen de résoudre cette question étant l’investissement en démembrement.

3. Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ont pour objectif de vous permettre d’accéder aux mêmes mécanismes d’optimisation fiscale que ceux qui vous sont proposés lors de l’achat en direct, chaque SCPI choisissant en général une niche fiscale :

• Le déficit foncier : Ces SCPI achètent en général des biens à rénover. Ainsi, le montant des travaux vient en déduction des loyers perçus, voire (et c’est l’objectif) les dépasse afin de diminuer le revenu global de l’investisseur.
• Les SCPI Malraux : Ces SCPI investissent dans des bâtiments classés. Les travaux effectués dans des monuments historiques permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire dans certaines limites, qui peut être de 22 ou 30%.
• Les SCPI Pinel : Ces SCPI bénéficient de la loi Pinel au même titre que l’investissement en direct. Il s’agit donc d’immeubles résidentiels loués selon la réglementation Pinel. La réduction d’impôts obtenue peut aller jusqu’à 21% pendant 12 ans.

La stratégie d’investissement

Les nombreuses SCPI existantes se distinguent par leur stratégie choisie par leurs maisons de gestion. En dehors des SCPI fiscales qui sont par définition limitées dans leur possibilités, les stratégies mises en place varient du tout en tout entre les différentes SCPI. C’est pourquoi avant d’investir il convient de bien les étudier afin d’en identifier les points forts et les points faibles.

Les catégories de biens

Les biens dans lesquels investissent les SCPI se classent souvent en grandes catégories :

• Les bureaux : ils se trouvent souvent dans les quartiers d’affaires.
• Les commerces : Il peut s’agit de murs commerciaux de centre-ville ou alors de centres commerciaux complets.
• Les murs d’hôtels : La tendance depuis quelques décennies pour les hôtels est de se débarrasser de leurs bâtiments afin d’en laisser la propriété à d’autres. Certaines SCPI se sont engouffrées dans ce marché.
• Les entrepôts : investissement dans les bâtiments de logistique.
• Les hôpitaux : ou cliniques, maisons de santé ou de retraite, certaines en ont fait leur spécialité.
• Le résidentiel : seul investissement dit non commercial, les SCPI résidentielles sont apparues plus tard sur le marché en tendent désormais à se développer.

Chaque catégorie a ses forces et ses faiblesses. Le résidentiel a longtemps été mis de côté par les SCPI pour son rendement plus faible, contrairement aux idées reçues. La conjoncture peut également jouer sur certains secteurs : le Covid et le télétravail sont en train de redessiner l’utilisation faite des bureaux, de même que l’e-commerce le fait avec les centres commerciaux.

Certaines SCPI n’investissent que dans une seule catégorie donnée tandis que d’autres, dites « diversifiées », investissent dans plusieurs d’entre elles voire quasiment toutes en même temps, afin de noyer le risque.

La localisation

Un autre facteur du choix des biens est la localisation. Beaucoup de SCPI se concentrent sur un périmètre défini, qui peut être par exemple Paris, la région parisienne, une région donnée, ou encore tout la France sauf Paris.

Plus récemment sont apparues des SCPI européennes qui ont étendu leur périmètre à la zone Euro, afin de diversifier les marchés ciblés ainsi que leur dépendance aux différentes règles gouvernementales.

Certaines d’entre elles expérimentent maintenant l’investissement global dans le monde entier. Attention cependant, le bénéfice d’une telle diversification vient avec ses contre-parties que sont les régulation plus aléatoires de certains pays ainsi que les risques de changes entre devises, puisque vos loyers sont payés en euros par la SCPI mais perçus dans la devise locale. Si cela a peu d’impact à court terme, l’investissement SCPI en tant qu’investissement immobilier est un investissement long terme, et la divergence entre devises peut devenir importante.

La société de gestion

Chaque SCPI est gérée par une entreprise nommée société de gestion. Beaucoup d’entre elles dépendent de grandes institutions financières telles que les banques, certaines autres sont indépendantes. La stratégie d’investissement ainsi que les frais appliqués dépendront de cette société de gestion et, comme dans n’importe quelle entreprise, de la qualité et de la vision ses dirigeants. Les connaître avant de leur accorder votre confiance est donc une part importante des recherches à mener avant d’investir.