SCPI, REITs, SIIC, quelles différences ?

Les Rentiers

6 février 2022

SCPI

Difficulté : débutant

On les appelle la « pierre-papier ». De nombreux véhicules d’investissement ont permis de rendre l’immobiliser plus simple via sa titrisation. Ils se classent en différentes catégories, chacune ayant leur spécificité.

Les sociétés cotées

Coté signifie « coté en bourse ». Ainsi, ces entreprises d’un genre un peu particulier et régulé possèdent des immeubles, empochent leurs loyers, et sont ouvertes aux investisseurs via les marchés financiers et donc achetables comme n’importe quelle action. Elles investissement le plus souvent dans des parcs immobiliers commerciaux tels qu’immeubles de bureaux, cliniques et hôpitaux, data centers, centres commerciaux, entrepôts, mais aussi parfois câbles, installations de fibre optique ou pylônes de téléphonie mobile, etc. Plus rarement, certaines possèdent de l’immobilier résidentiel.

Ces entreprises doivent respecter des règles particulières et différentes des entreprises classiques.

Les Reits

Reits signifie « real estate investment trust », et est un statut Etats-Uniens. Ainsi, toutes les Reits sont américaines et donc cotées aux Etats-Unis bien que celles-ci puissent investir en dehors de leur territoire. Elles doivent suivre des règles strictes, incluant entre autre :

• Etre investies à au moins 75% aux Etats-Unis.
• Générer au moins 75% de leurs revenus de loyers, intérêts sur hypothèques, ou de ventes immobilières.
• Redistribuer au moins 90% de leurs revenus sous forme de dividendes.
• Avoir au moins 100 actionnaires différents, aucun groupe de moins de 5 personnes ne pouvant contrôler plus de 50% du capital.

Ainsi, il existe trois principaux types de Reits :

• Equity REITs : C’est le type le plus courant et le plus évident : elles possèdent un patrimoine dont elles tirent des loyers.
• Mortgage REITs : Elles tirent cette fois leur revenus via le prêt aux propriétaires par le biais d’hypothèques ou par l’acquisition de titres adossés à des hypothèques. Leur modèle est donc la perception d’intérêts.
• Hybrid REITs : il s’agit de REITs mélangeant les deux modèles cités précédemment.

Les SIIC

Les SIIC, pour « société d’investissement immobilier cotée », sont exactement la même chose transposée en droit français et européen. Elle sont donc cotées et disponibles à l’achat sur les bourses européennes. Tout comme les REITs, elles répondent à une réglementation stricte, et notamment l’obligation de redistribuer au moins 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées sous forme de dividendes.

Il faut noter que beaucoup de REITs et de SIIC sont souvent assez endettées, avec une moyenne oscillant autour de 40%. Ainsi, bien que le patrimoine immobilier puisse en premier lieu inspirer un à priori de stabilité et de sécurité, cela ne se retrouve pas dans leurs cours : elles sont pour beaucoup assez volatiles aux variations du marché, de la conjoncture et des taux d’intérêts.

Les sociétés non cotées

Les SCPI

Les SCPI représentent l’immense majorité des société immobilières non cotées. Ainsi, l’achat et la revente de part est bien plus fastidieuse puisqu’elle doit se faire directement auprès de la maison de gestion. Contrairement aux sociétés cotées dont le prix varie en temps réel selon la loi de l’offre et de la demande, celui des parts de SCPI dépend d’une logique toute autre puisque il est fixé (en général pour un an) par un résultat d’audit de la valeur de leur parc immobilier mené par un cabinet indépendant.

Tout comme les SIIC ou les REITs, les SCPI doivent répondre à un certain nombre de règles de distribution et de transparence afin d’être agréées par l’AMF. Il existe principalement deux types de SCPI :

• Les SCPI de rendement : elles ont pour objectif de vous reverser des loyers et ainsi vous constituer un revenu.
• Les SCPI fiscales : elles s’appuient sur des mécanismes juridiques tel que la loi Pinel afin de vous aider à diminuer vos impôts.

D’autres types de SCPI plus exotiques peuvent exister, telles certaines visant uniquement des opérations de plus-value immobilière.

On constate que les SCPI sont moins endettées que les société cotées, de l’ordre de 7%. Ainsi, leur prix est bien moins sujet aux variations dû à la conjoncture du marché que celui des REITs ou SIIC, et profite de la stabilité induite par le patrimoine immobilier.

La mise à jour annuelle de leur prix aide également à cette absence de volatilité, en échange de frais et de complexité d’entrée-sortie bien supérieurs.

L’immobilier fractionné

Il y a eu sur le marché une récente vague d’innovation de startups proposant d’autres moyens d’approche dans l’investissement immobilier : elles vous proposent l’achat de part via une procédure simplifiée.

Leurs noms sont Bricks en France ou Fundrise au Etats-Unis. Contrairement aux SCPI, vos n’achetez pas de part de la société elle-même dans sa globalité, mais des parts d’un bien précis que vous sélectionnez dans leur catalogue.

Bien qu’encadrées, ces entreprises ont chacune leur spécificité que nous vous conseillons d’étudier en détail avant tout investissement. Le fait de devoir sélectionner vous-même votre bien enlève une partie de la simplicité offertes par les maisons de gestion, et vous rapproche des critères d’investissement dans l’immobilier en direct, où une connaissance du marché local est primordiale.

De même, leurs conditions d’investissement sont souvent à leur avantage. Sous prétexte de simplicité et de souplesse, celles-ci ne vous offrent souvent que la possession de l’usufruit et non la pleine propriété du bien, le tout vendu au prix fort, c’est à dire au prix du marché de la pleine propriété. Assurez-vous de bien lire les contrat et de comprendre ce à quoi votre investissement vous donne droit.

Conclusion

Tous ces véhicules ont leur points forts et leurs points faibles : simplicité et absence de frais pour le côté, stabilité et sécurité pour les SCPI, innovation et plus grand contrôle pour l’immobilier fractionné.

Le choix du meilleur véhicule dépend alors de vos critères personnels : combien de temps souhaitez-vous investir et voir votre argent bloqué, à quel niveau de passivité souhaitez-vous laisser votre patrimoine être géré pour vous ? Il n’y a pas dans ces différentes options de mauvais choix, avec un petit bémol concernant l’immobilier fractionné, trop récent et aléatoire pour vraiment avoir un recul sérieux dessus.