4 points à vérifier avant d’acheter un bien à l’étranger

Les Rentiers

30 janvier 2022

Difficulté : débutant

Acheter un bien immobilier est souvent un acte compliqué, peu liquide, et qui vous engage sur le long terme. Si de plus vous ajoutez à cela le fait que ce bien se trouve à l’étranger, avec des complexités juridiques, culturelles et géographiques additionnelles, cela devient quelque chose de très difficile à appréhender. Certains points à vérifier dans cet achat particulier reviennent souvent, nous vous en listons les quatre principaux :

1. Le financement

Les difficultés commenceront dès vos première approches pour trouver une solution de financement. Il est recommandé de commencer par cette recherche, car se faire financer à l’étranger est bien plus complexe qu’en France.

Deux solutions s’offrent à vous :

1. Emprunter en France

Il est possible de souscrire à un emprunt immobilier en France pour acheter à l’étranger. Toutefois, et ce sera quasiment toujours le cas en dehors de l’Union Européenne, la banque vous demandera d’apporter des garanties supplémentaires : cela signifie dans la plupart des cas placer une hypothèque sur un bien à la valeur au moins égale en France, ou apporter l’équivalent en actifs financiers.

2. Emprunter dans le pays visé

C’est souvent la solution qui sera la préférable, surtout si vous travaillez dans le pays en question et que vous pouvez donc justifier d’un revenu dans la devise locale.

C’est d’ailleurs une règle couramment admise : acheter son bien avec un emprunt dans la même devise. Dans le cas contraire, vous vous exposez au risque de change qui pourrait vous rendre incapable de payer vos mensualités, voire même incapable de solder le capital emprunté en revendant le bien si la devise locale s’effondre.

Lorsque vous n’avez pas la citoyenneté ou la résidence du pays en question, les banques locales vous demanderont en général un apport bien plus important, de l’ordre de 40% ou plus du prix total. C’est à prendre en compte dans vos calculs.

2. Le cadastre et les titres de propriété

Le système de propriété varient grandement selon les pays. Si beaucoup de pays européens disposent d’un cadastre à l’image de la France, ce n’est pas forcément le cas partout. La Grèce par exemple ne couvre qu’une partie d’Athènes de manière fiable, le reste étant très approximatif, et d’autres pays n’en ont pas du tout.

Il est important de vous renseigner sur le fonctionnement légal du pays visé afin d’éviter les arnaques à la fausse propriété, notamment dans les pays en voie de développement.

La rédaction de l’acte de propriété varie selon le pays. Citons par exemple :

• En Angleterre : l’avocat assure l’ensemble de l’écriture. 
• Aux Etats-Unis : l’avocat du vendeur et l’avocat de l’acheteur signeront le contrat de cession.
• En Espagne : l’acte de vente peut être rédigé par un avocat. Le notaire se chargera simplement de vous le faire signer et d’enregistrer la vente. 
• En République Tchèque : la transaction est enregistrée devant l’administration du cadastre.
• En Suède : l’agent immobilier effectuera directement la transaction.

Il est courant dans les pays d’Asie de ne tout simplement pas pouvoir acheter de bien si on n’a pas la citoyenneté du pays, citoyenneté souvent quasiment impossible à obtenir pour un étranger. Souvent, les acheteurs le font via leur conjoint local en mettant le bien à son nom. De nombreux cas ont été reportés de disparition pure et simple du conjoint avec les titres de propriété, soyez donc prudents.

Dans certains pays, notamment en Espagne ou aux Etats-Unis, des dettes peuvent être attachées au logement. Soyez sûr de bien étudier ce point avec votre avocat.

3. La fiscalité

La fiscalité n’est pas un sujet à sous-estimer. Tout comme en France, elle s’applique à différents niveaux.

Les impôts du pays cible

Tout d’abord lors de l’achat, les frais de mutation varient du tout au tout d’un pays à l’autre. Par exemple en Espagne, il faut compter en moyenne 13 % de taxes lors de l’achat. En Belgique, cela se chiffre entre 15 % et 25 %. pour les pays nécessitant le recours d’un avocat comme vu plus haut, il faut y ajouter ses honoraires.

Si votre investissement est à but locatif, renseignez vous sur la taxation des loyers. Beaucoup de pays fonctionnent selon un système de tranches, comme en France.

Enfin, lors de la revente, la plupart des conventions fiscales internationales prévoient que l’impôt sur la plus-value doit être acquitté dans le pays cible. Le taux varie selon les pays : par exemple 15 % en Grèce, 19 % en Espagne, 20 % en Italie.

Les conventions fiscales

Vous devez vous renseigner sur les conventions signées entre la France et le pays cible afin d’éviter une double imposition sur les revenus ou plus values lors de revente. Si c’est le cas avec de nombreux pays, certains y échappent tels que par exemple l’Uruguay ou la Colombie. En achetant un bien immobilier dans ces pays, vous serez donc imposé deux fois, selon les règles fiscales du pays en question et françaises.

Il faut également noter que l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, s’applique si vous restez résident français sur l’ensemble des biens détenus tant en France qu’à l’étranger. Investir hors de nos frontières ne vous permettra donc pas d’y échapper.

4. Les assurances

L’aspect obligatoire de l’assurance habitation dépend des pays. En Espagne, par exemple, l’assurance incendie sera demandée par la banque en cas d’achat à crédit.

Si vous achetez un bien pour y résider à temps partiel, soyez vigilant sur les clauses en cas d’absence prolongée. Pour un logement inoccupé au-delà d’une certaine période (entre 30 et 90 jours, en général), l’assurance contre le vol peut devenir inopérante. Attention également au coût des garanties, les absences prolongées engendrent souvent une tarification plus élevée.

Pensez également à la garantie responsabilité civile, souvent comprise dans l’assurance habitation, qui vous sera aussi très utile en cas de dommages causés à des tiers.

Conclusion

L’étranger en matière d’immobilier rime souvent avec forte croissance et bonne rentabilité, mais les problèmes sont aussi décuplés. Il est malheureusement impossible d’être exhaustif en un article sur les risques engendrés par un tel achat, ceux-ci variant entre autre avec le pays en question, mais nous vous en avons listé les principaux.

Evidemment, plus vous vous éloignez de ce qui est connu et réglementé, c’est à dire la France, puis l’Europe, puis l’Occident, puis le reste du monde pour schématiser, plus vous devez rester vigilants sur les risques spécifiques liés au lieu que vous visez. Interrogez les habitants ou mieux, les expatriés ou étrangers dans la même situation que vous. Votre méconnaissance des us et coutumes locales ainsi qu’un budget bien plus confortable que le budget moyen des habitants locaux font de vous des cibles de choix pour escrocs de tout poils. Se faire accompagner d’un avocat, même lorsque cela n’est pas obligatoire, est toujours une bonne idée.

En cas de doute, la sagesse veut que la première réaction soit de laisser tomber et de chercher une autre opportunité. Qui prend de plus grand risques s’expose aussi à de plus grands gains, vous êtes seul juge.