Pourquoi créer une SCI pour son patrimoine

Les Rentiers

9 janvier 2022

fiscalité SCI

Difficulté : moyenne

Pour beaucoup, une fois franchi un certain cap d’investissement, choisir de créer une SCI afin d’y loger ses biens s’avère intéressant. Pourquoi et quels en sont les avantages ?

Rappelons d’abord que cet article ne s’adresse qu’aux résidents français. Les autres pays fonctionnent avec des structures différentes, parfois équivalentes, parfois pas. Nous nous excusons par avance auprès de nos amis francophones européens, nord-américains, africains, ou d’ailleurs.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

SCI signifie Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une entreprise destinée à la gestion de bien immobiliers, très souvent utilisée dans un cadre familial. Il faut être au moins deux pour la créer (bien qu’il soit possible par la suite qu’elle devienne unipersonnelle si un des deux associés vend ses parts), et permet de loger son patrimoine sous le nom d’une personne morale distincte.

Un gérant doit être nommé à sa tête, un cahier de comptes tenu, et une assemblée générale doit avoir lieu chaque année.

Avantages de la SCI

Les avantages à passer par ce type de structure pour son patrimoine ou ses investissements sont multiples. Voici les principaux :

1. La protection

C’est un des buts premiers de la SCI. En tant que personne morale immatriculée au registre du commerce et des sociétés et donc personne morale distinctes de ses associés, elle agit comme une couche de protection au dessus d’eux.

En cas de litige concernant des dettes, les créanciers devront donc d’abord se tourner vers la SCI, même si ils peuvent par la suite attaquer directement et individuellement chacun des associés. En cas de condamnation, seules les parts sociales peuvent être saisies, ce qui place le reste du patrimoine sous protection.

2. La flexibilité

La SCI est un cadre légal souple et flexible, dont les associés peuvent définir librement les statuts, nottament concernant les prises de décision.

Une fois logé dans une SCI, les bien se retrouvent titrisés. Ainsi, en céder tout ou partie revient à céder des parts de la société :

• Vous pouvez simplement ne vendre qu’une sous-partie de ce que vous possédez, ou au contraire augmenter votre participation
• En cas de multi-propriété dans la SCI, vous n’avez pas à vous soucier de quelle propriété est directement concernée.

3. La transmission

Lorsqu’un bien est détenu par plusieurs personnes, comme par exemple suite à un héritage, il est le plus souvent placé en indivision : chaque personne possède une partie du bien, le tout enregistré chez le notaire. Chaque changement implique donc une nouvelle mutation foncière, et chaque indivisionnaire peut mettre fin à l’indivision selon son bon vouloir.

En tant que société, tout cela est simplifié avec la SCI. Ses statuts sont également souvent écrits dans cette optique : en laissant la gestion aux parents tout en transférant les titres aux enfants, cela permet de conserver le contrôle et l’usufruit des biens tout en préparant la transmission vers les héritiers de son vivant.

4. Le régime fiscal

Par défaut, le régime fiscal de la SCI est assujetti à l’impôt sur le revenu et est dit « transparent » : elle n’a donc ni bénéfices à déclarer, ni impôts à payer, chaque associé déclarant ensuite sa quote-part aux fisc.

Elle ouvre en revanche la porte à des régimes plus avancés, et permet entre autre la rémunération des associés sous forme de dividendes, elle est alors dite fiscalement « opaque ». Les dividendes répondent à leur propre niveau de taxation, dans beaucoup de cas bien plus faibles que des perceptions de loyers en direct, et la SCI prend alors en charge une partie de l’impôt.

La SCI permet en outre de pouvoir amortir un bien comme n’importe quelle entreprise amortit un actif. Ainsi, il est possible de défiscaliser non seulement les intérêts d’emprunt, mais aussi une partie du capital, la contrepartie étant que cette partie amortie sera ensuite considérée comme plus-value lors d’une vente éventuelle. C’est ce qui rend la SCI particulièrement attractive dans le cadre d’un projet patrimonial, donc sans objectif de revente.

5. Pouvoir vendre à soi-même

Enfin, et cela tient plus de l’astuce que de l’avantage direct de la SCI : celle-ci permet de pouvoir se vendre un bien à soi-même. C’est même ce qui se passera nécéssairement si vous possédez déjà le bien que vous souhaitez loger en SCI.

Ce cas ce présente souvent lorsque le bien est entièrement payé, et donc que vous avez moins de charges à déduire. Le vendre à la SCI, qui l’achètera à crédit et donc entammera un nouveau cycle d’intérêts à payer permettra d’augmenter ses déductions, et dans le même temps de réduire ses revenus en direct ainsi que de bénéficier de l’argent de la vente. C’est donc triplement avantageux pour l’associé.

Inconvénients de la SCI

Comme toute structure, celle-ci vient nécéssairement avec ses inconvénients :

1. Avoir une personne de confiance

Comme dit en préambule, une SCI se monte à minimum deux personnes. Cela veut donc dire avoir avec soi une personne de confiance, et apporter dans un projet que vous auriez peut-être préféré être un projet personnel tous les problèmes humains que rencontrent les entreprises. La SCI est d’ailleurs un sujet récurrent de crispations dans de nombreuses familles.

2. Un surplus de complexité

Qui dit ajout de structure dit nécessairement ajout d’étapes administratives. Outre le fait de devoir créer la SCI, lui écrire des statuts et l’enregistrer au registre du commerce et des sociétés, il faut par la suite se conformer à ces statuts et à la loi qui réclamera de tenir au minimum une assemblée générale chaque année ainsi qu’une comptabilité.

Tout cela vous réclamera soit du temps, soit des moyens (dans le cas où vous feriez appel à un comptable), soit le plus souvent les deux. C’est à prendre en compte lors de la création de votre projet.