3 idées pour booster votre rentabilité locative

Les Rentiers

9 janvier 2022

locatif

Difficulté : débutant

Vous avez un bien en location. Tout se passe bien, votre locataire paye son loyer et vous remboursez votre prêt. Cependant, vous aimeriez savoir comment générer davantage d’argent de votre bien. Voici 3 exemples à suivre pour augmenter vos revenus.

1. La montée en gamme

Comme dans une entreprise, un des leviers que vous avez à votre disposition, et ce quel que soit votre bien, est celui de la gamme de produit sur laquelle vous vous positionnez. C’est évidemment plus perceptible dans le cas d’une location meublée puisque vous devez fournir davantage d’objets qui peuvent se différencier, mais cela peut aussi s’appliquer aux locations vides.

En immobilier, la gamme de produit est avant tout une perception. Elle passe par les prestations mises à disposition, la décoration, et les matériaux.

Le logement vide

Le principe d’une montée en gamme est de trouver des points facile à améliorer et qui feront la différence. Quelques idées :

• Débarrassez-vous de cloisons superflues : le volume est à la mode, et les gens cherchent souvent le maximum d’espace au détriment des pièces inutiles comme la cuisine fermée ou les toilettes séparées.
• Peignez vos murs dans les tons à la mode, ou alors en accord avec le style de l’immeuble dans le cas de bâtiment historique. Les couleurs sobres et gris sont celles du moment, mais cela change avec les années. En revanche, la différence faite par de beaux matériaux, elle, reste constante avec le temps. Un carrelage de qualité ou un parquet en bois massif sera mieux perçu qu’un carrelage blanc bas de gamme.
• Prêtez attention aux équipements dans la cuisine : proposez-vous une kitchenette hors d’âge, ou des fourneaux de qualité ? Un grand four ? Une hotte performante ? L’espace de travail est-il suffisant, de même que les rangements ? Si la cuisine ne donne pas envie de cuisiner, alors c’est l’occasion de la rénover.
• Faites la même chose dans la salle de bains : remplacer sa douche ou baignoire traditionnelle par une baignoire balnéo ou sabot fera la différence. De même, si la place s’y prête, une double vasque est un plus.

Pour les logements meublés

Si votre appartement est proposé meublé, vous avez un levier supplémentaire de montée en gamme à activer.

Assurez-vous de proposer un trousseau complet, qui ne se limite pas à ce qui est requis par la loi. La qualité des objets doit ensuite être au minimum de moyenne gamme (faites attention aux détails comme par exemple d’horribles couverts basiques et usés, qui laisseraient une mauvaise impression), et leur style doit faire un tout. Prenez soin de retirer les objets dépareillés, et proposez un petit plus comme par exemple un rotofil si le logement comprend un jardin.

Le marketing

Enfin, ne négligez pas la phase de mise sur le marché et faites appel à un photographe spécialisé pour réaliser vos photos d’annonce. La photo est un métier complexe qui réclame des compétences, et le résultat sera sans commune mesure, avec à la clef des visites que vous n’auriez probablement pas obtenues avec des photos amateurs.

N’hésitez pas à consulter un architecte d’intérieur pour lui parler de votre projet. En tant que professionnel, il sera souvent à même de vous faire des propositions originales dans un budget contenu.

Outre un meilleur loyer, un produit de qualité attirera également des locataires de qualité, éduqués au bon goût et capables de payer ce surplus. Les statistiques montrent en outre qu’un appartement attrayant sera en général mieux entretenu qu’un appartement plus basique par son occupant.

2. La colocation

Si votre logement comporte deux chambres ou plus, avez-vous pensé à la colocation ? Chaque ville a évidemment son propre marché, mais il est réaliste d’imaginer qu’un quatre pièces loué 1000 euros puisse probablement voir chacune de ses trois chambres louées individuellement à 500 euros. Cela représente un gain de 50% tous les mois.

Un second avantage existe à louer les chambres individuellement : avec un seul locataire, votre risque pèse entièrement sur lui. Son départ signifie une vacances locative. Plusieurs locataires diluent ce risque. Dans notre exemple ci-dessus, le départ d’un locataire n’impacte qu’un tiers du revenu global.

Evidemment, il faut également prendre en compte les mauvais côtés. Plusieurs locataires signifie plusieurs recherche de locataires, qui se multiplient à mesure que le nombre de chambres augmente. S’ajoute à cela un critère inexistant dans le cas de la location du logement complet : l’entente entre eux, et le critère humain qui ne dépendra pas de vous mais de l’alchimie qu’ils éprouvent pour un potentiel remplaçant. Ce sera ensuite autant de quittances de loyer à émettre ou d’appels au téléphone auxquels répondre en cas de problèmes.

L’expérience montre également de prendre en compte que les parties communes utilisées par plusieurs locataires s’useront plus rapidement et benéficieront d’un entretien plus approximatif qu’avec un seul locataire. Cela peut aussi s’appliquer au logement entier, puisque chacun de vos locataire peut par exemple décider de repeindre sa chambre à son goût au détriment de la cohérence d’ensemble.

3. La location de courte durée

Pourquoi ne pas expérimenter un marché totalement différent et connu pour sa lucrativité ? Evidemment, cela ne s’applique qu’à certaines zones. Avant de penser à la location touristique de courte durée, vous devez vous assurer de deux critères :

• Votre ville autorise-t-elle ce marché ? L’exemple de Paris : à part si vous êtes déclaré en tant que professionnel, le nombre de nuitées en location de courte durée est limitée à 90 par an et par logement.
• Votre ville a-t-elle un marché suffisant ? En d’autres mots, est-ce une ville suffisamment touristique pour pouvoir y proposer cette offre sur une période de l’année suffisamment longue ?

Il est maintenant possible d’estimer ses revenus futurs en ligne avant de franchir le pas. AirBNB propose ce service directement via son site, et d’autres calculateurs sont disponibles en ligne.

Bien souvent, ces revenus sont supérieurs à 3 fois ce qu’il est possible d’obtenir avec une location classique. Cela ne vient évidemment pas sans contre-partie :

• Votre logement doit être totalement meublé et prêt à vivre a chaque instant. Rien ne doit manquer, et vos hôtes s’attendront à des prestations de qualité suffisante.
• Le travail de gestion est loin d’être négligeable. Il faut prendre les réservations, faire les entrées ainsi que les sorties, se rendre disponible pour répondre aux besoins de ses locataires du moment, et faire le ménage pour les suivants. Il s’agit d’un réel travail d’hôtellerie.

De nombreuses agences ont investi ce marché et se proposent d’effectuer cette gestion pour vous, en échange de commissions se montant la plupart du temps à 20-25% des revenus bruts. Assurez-vous cependant de leur sérieux avant de leur accorder votre confiance. De mauvais commentaires sur les sites de location dûs à une gestion hasardeuse, et c’est l’intégralité de votre business plan qui s’effondre.

Certains propriétaires, notamment dans le sud, adoptent parfois un mode hybride. Un studio meublé sera loué aux étudiants de septembre à mai, puis en courte durée aux touristes de juin à aout. C’est une optimisation astucieuse de sa rentabilité, bien que complexe en terme de gestion.

La mise en oeuvre

Toutes ces propositions sont des changement nécessitant des travaux, et donc de l’investissement. En tant qu’investisseur, lorsque cela est voulu et calculé, il s’agit d’une bonne chose. Outre une meilleur rentabilité, votre logement entier prend de la valeur.

En outre, les travaux sont dans la plupart du temps déductibles de vos revenus fonciers.